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委托中介公司独家销售无疑是非常有效率的卖房方式之一。在签订“独家销售合同”时，房主务必需要仔细审查合同条款，尤其对违约条款要特别注意。近日，连云港市连云区人民法院依法审结一起中介合同纠纷案，经法院调解后，房主最终赔偿了中介公司8500元。

2022年7月，余女士（甲方）与连云港某房地产中介公司（乙方）通过微信签订了一份“独家销售合同”，约定委托乙方独家代理出售其所有的一套三居室，委托房价款为120万元，委托期限从2022年7月2日至8月2日。双方约定，甲方应向乙方支付中介佣金，数额为房屋成交总价的1%。

双方还约定，房屋在委托期限内不得自行成交（甲乙双方协商除外）。如甲方违约，甲方应向乙方支付委托房总价款的2%的违约金。

此后，中介公司重点推介该房源并积极联系买受人。2022年7月10日，余女士告知中介公司上述房屋已自行成交。后双方为后续问题，不能达成一致意见，中介公司遂将余女士诉至连云区人民法院，要求余女士支付违约金24000元整。

庭审中，余女士辩称，因双方订立的独家委托书属于格式条款，其独家销售、违约金赔偿等内容并未进行特别标注或在醒目处提示，同时该协议免除了中介公司的违约责任条款，显失公平。且涉案房屋属于本人与丈夫共有，其丈夫未在合同中签名，未经得共有人的授权和追认，故该合同未发生效力。

法院经审理认为，根据双方约定的内容看，系中介公司向余女士提供订立出售房屋合同的媒介服务，余女士支付推广费作为报酬，应认定为居间合同，且为双方真实意思表示，合法有效。双方在通过微信缔结合同的过程中，中介公司多次语音告知余女士是独家销售，中介公司已尽到提示义务，条款合法有效，应受违约金条款约束。余女士在签订合同时未取得丈夫的授权，且事后也未经丈夫追认，该合同对余女士的丈夫不发生效力，但合同在余女士与中介公司双方缔结后即成立并发生法律效力，故余女士辩称因其丈夫未在合同中签名致该合同效力未定的理由不能成立。

依照“调解优先、调判结合”的工作原则，承办法官考虑到该案件涉及民生利益，于开庭前多次与余女士沟通，详细释明《民法典》的相关规定，并有针对性地提出解决方案。通过多次调解，双方当事人达成一致意见。余女士自愿给付中介公司违约金8500元，本次纠纷一次性处理完毕，原、被告就本案再无任何争议。

办案法官介绍，在签订独家销售委托合同后，中介公司从信息发布、客户筛选、房屋推介、签约等方面会比普通的房源投入更多的人力和物力，比如通过刊登广告、派发单、拍视频等多种方式对外推介宣传，以尽快打开销售渠道，同时销售人员也会在第一时间尽心尽力地向购房者推荐，以提高该套房源的成交机会。因此，如果委托人违约，将会给中介公司带来一定的损失，如已付的前期投入、预期利益，故委托人应承担相应的违约责任。

法官提醒，卖房人在签订委托卖房合同前，一定要仔细看清合同的每一项条款。在签订独家委托时，要特别注意违约条款，这也是对双方负责。

关键词： 中介公司 发生效力 销售合同