近期，央行、银保监会发布通知，允许部分城市自主下调首套房贷款利率。已有郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。与此同时，“提前还贷潮”也进入高峰。业内人士认为，“房贷利率下限允许下调”政策发布后，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系更加密切。预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降房贷利率的操作。

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全国房贷或将进入“3”时代

中国人民银行1月5日发布消息称，近日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系更加密切。2023年1月31日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》。报告称，1月底，全国各地实际上已经出现了房贷利率大幅下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降房贷利率的操作。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，2022年住宅成交均价同比涨幅若不超过5%，基本上可以属于“房价疲软”的态势。统计发现，在全国100个城市中，有70个城市房价同比涨幅≤5%，这也意味着百城中有7成城市房价疲软。基于此，该报告提出此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。这些城市包括，二线城市：太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳；三四线城市：香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州。

当前，一些城市已经积极做了调整，包括郑州直接下降50个基点，房贷利率最低为3.8%；天津3.9%、厦门3.8%、珠海甚至降至3.7%。严跃进告诉现代快报记者，这说明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。

中原地产首席分析师张大伟认为，后续很可能只有少数一些城市房贷还能高于4，全国房贷都会进入“3”时代。“在存款利率基本都进入‘1-2’时代情况下，房贷特别是首套房贷款利率进入‘3’时代是必然趋势。此外，大部分银行当下出现了明显的放贷难，所以房贷利率3.7%不会是最低点，还会继续下调。”

不过，张大伟表示，房贷利率下调，短期可能有效用，成交量会上升，出现“小阳春”，但持续性还需要时间来检验。“虽然房贷利率下调房价上涨是过去的惯例，但这次房地产的基本面不一样，所以房价是不是会涨，要看购房者的收入情况是不是可以恢复。”

“提前还贷潮”背后原因是什么？

另外，值得注意的是，近期部分个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款，被称为“提前还贷潮”。

张大伟告诉现代快报记者，近期出现住房贷款的“提前还贷潮”，主要原因在于借款人。近年来，受疫情影响，部分居民收入波动性增大。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。

与此同时，2022年以来股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8％，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5％，比上季减少3.7个百分点。

对于普通人而言，更关心的是首套房贷款利率下调后，存量房贷利率是否也会下调？

张大伟说，从房地产政策看，存量房贷的利率也到了必须下调的时候，这样才能有利于房地产市场的稳定。但目前看，存量房贷没有受到政策的影响。只是之前选择浮动贷款市场报价利率（LPR）的会有降息，但影响也不大。“2020以来发放的部分住房贷款利率在6％以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3％的平均房贷利率。”由此看来，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。

南京市民吴先生告诉现代快报记者，他2019年贷款买房时，经上浮后的最终利率是5.635%，他的贷款市场报价利率（LPR）动态调整了2次，现在是5.135%。

△一位市民目前的房贷利率

但是，不少网友表示，目前提前还贷越来越难，银行提高了还贷门槛，如还贷要排长队、提高最低还款额度、关闭手机银行APP线上还款功能等。张大伟认为，首先从政策趋势看，不应该对提前还款设置排队等期限，对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷；从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好服务社会。

关键词： 首套住房贷款 房价走势 现代快报